2020年4月16日，到西咸新区泾河新城陕西国储物流园参观，首次来到国储物流园，很高兴。
看到物流园已经基本建成，6栋库房6万平方米，2栋钢材库12500平米。总体看，库房建设很正规高端。陕西国储物流公司终于有了自己的固定资产，这是一件大好事，很为我们国储物流公司感到高兴。
在参观中，我觉得园区在建设方面有些地方还可以改进，提出自己的看法，作为借鉴，供下一步建设新五三三处库区时参考。所提意见不一定准确，只是自己的粗浅认识。
观点
月台的问题
一、库房的结构要多样化我在库区看到六栋库房的高站台全部是内置的，也就是说库房的地面比库外高约1米左右，库房的外墙与站台是齐平的，高站台没有伸出去，相对应的库房门也比较多，每一个开间都有门，库房门也比较小。这种库房结构的设计是为城市配送业务专门订制的，比如快递企业或者为连锁商场配送快消品的城市配送企业，货物在库内分拣完成，一个门对应一个地区（商场）的货物，把门打开，用传送带或者叉车、手推车可以直接将货物运送到货运车上去，卸车也是如此，卸货和装车都非常方便。由于是城市配送、小件货物，货运车不进入库内，库门不需要很大，但是要求库门多，每个开间都要开门。
如果门开的比较少，发往几个地区（商场）的货物都从一个门进出，就容易造成混乱，也影响作业效率。"
再比如配送型的冷库，如发往超市各个店面的冷藏货物，在库内分拣好了以后可以直接装到冷藏车上去，避免冷藏货物在库外暴露，确保全程冷链。如果站台伸出去，冷冻货物出库装车难免会暴露在库外。
这种库房结构是为城市配送物流企业专门订制的，并不适合非城市配送企业使用，也不一定适合我们使用。
一是我们的物流园区距离城区中心还是有点远，一般的城市配送企业不会租用这么远的库房，否则会增加运输成本，也影响运输效率。
二是就是有城市配送企业租用，我们也不能租给他们，因为库房租给城市配送企业带不来增值效益，这些企业不可能把库房让我们管理，更不可能让我们去跑运输，如果我们把这些都做了，对方就不是配送企业了，成了贸易公司了。
其实我们没有货物配送的经验，管不好也没有人去送货，仅仅是出租库房意义不大。
这种库房对于非城市配送物流企业不实用，一般物流企业愿意使用外置高站台的库房，也不需要那么多库门，库门多了有安全隐患，也增加了建设成本。
我们还是更需要把站台伸出来的高站台库房，也就是外置高站台库房，这种库房通用性更强一些，能更好的适应各类货物，如食品、家电等，可以把外置高站台作为一个调度台使用，视野开阔，货物便于来回调运。
当然现在建成的库房再改造就很麻烦了，凑合着也能用。
但是将来在建设五三三处的时候就要注意了，储备物资库需要多少面积要确定下来，这些库房肯定都是平地面的，不需要高站台，其他的库房如果要修建高站台就要将站台伸出来，建成外置高站台库房。内置高站台的库房除非有企业需要，可以为他们专门订制，一般就不要建设了。
按照国家标准的规定，库房站台应伸出4.5---6m，高0.8---1.5m。建成外置高站台库房后，我们库房的结构就多样化了，三种类型都有，可以满足多方面的需求。
观点
仓库的容积率要大幅度提高
据了解，陕西国储物流园库区的面积大约445亩，也就是296668.15平方米（每亩等于666.67平方米），8栋库房面积大约72500平方米，办公楼面积1000平方米，加上附属设施占地，最多不会超过75000平方米，容积率仅为0.25。这个数字极低。
对比一下在西安港务区的国美西北电子商务运营中心库区的情况：国美西北电子商务运营中心库区占地面积约 240 亩，即160000.8平方米，项目总投资约 3 .4亿元，仓库面积87000平方米，办公楼建筑面积14000平方米，综合楼建筑面积12000平方米，其容积率达到了0.71。
据了解，其他物流园区的容积率也都在0.5以上。
通过对比，我们可以看出，我们的占地面积几乎是国美的2倍，而我们的容积率只有国美的36%。
容积率低对于住宅小区来说是一件大好事，对于物流园区来说就未必是好事了。容积率低，可用的库房资源就少。国储物流园现在已经出租了四栋库房，如果储备物资再占用两栋，基本上就没有库房资源了，加上专用线没有开通，不能大批量的经营钢材类的长大笨重货物，再想提高经济效益就很困难了。
容积率低的原因主要是：库房建的太少了，附属设施也建的不够。由于建筑物较少，进入我们国储物流园以后，明显有空荡荡的感觉。
不知道还没有开始建设的五三三处新库区的容积率如何，好像是要建造14栋库房，根据国储物流园的情况看，容积率也许不乐观。我们储备系统库区的容积率一直比较低，其中有体制和工作性质的原因。我们是国家队，家大业大，手脚也大，基本不算经济账，反正有国家兜底。
丰禾路的五三三处库区占地接近600多亩，仓库面积仅为10万多一点，容积率也超不过0.30，纵观西安地区所有新建的仓储类物流园区，没有这么低的容积率。
我个人认为我们应该更新观念，改变这种情况，大幅度提高园区的容积率，理由有以下两个原因。
第一、提高园区容积率做我们善于做的工作，由于体制及工作性质的原因，我们储备系统最善于做的工作就是仓储，说白了就是“看摊”和“守堆”。做其他业务要么是赔钱，要么是不精通甚至根本不会。比如做商业贸易，赔钱的时候居多。
再比如第三方物流，我估计我们系统可能就没人会做。至于共享经济、平台经济，更是望尘莫及。我们就善于做仓储，做保管，储存物资。做仓储也没有什么不好，把一件事情做到极致就是成功。陕西商储物流有限公司就是这样的。但是做仓储就需要大量的库房，库房资源充足，回旋余地就大，正所谓食材充足好做菜。
陕西商储物流有限公司就有50多万平方米的库房，年营业额达到数亿元。在园区内多建库房，是提高经济效益，多储存储备物资的主要手段，因此在土地面积已经固定的情况下，提高容积率就非常必要了。
第一、提高园区容积率修正园区的功能定位
我们的物流园区在初始规划的时候，是和上海某公司合作，成立秦之杰公司，其功能定位主要是经营钢材类的长大笨重货物。其实在当时，金融危机已经爆发，钢材贸易已经萎缩了。经营钢材类长大笨重货物需要的是比较多的库外场地，货场、堆场等，对库房的要求不多，所以当初规划预留的货场、堆场较多，但是经过了这几年的变化，我认为，我们的功能定位要修订。
首先，按照国家《中国制造2025》中说的，“到2020年，基本实现工业化，制造业大国地位进一步巩固，制造业信息化水平大幅提升。”我国的工业化进程即将完成，对资源类的物资，金属、矿产等需求在逐步减少，而且现在产能严重过剩，不可能再出现大量储存钢材，钢材贸易红红火火的情况了。
其次，由于信息化的长足发展，信息平台大量诞生，平台经济应运而生，供需双方通过信息平台直接达成交易，大大减少了钢材类物资在仓库储存的机率。秦之杰公司就是这么做的。
再次，应该避开强大的竞争对手，错位竞争。钢材的存储贸易我们肯定竞争不过中储西安分公司（原石家街仓库），而现在中国铁路总公司与陕西省政府合作又在新筑建立一个钢材仓储中心，由西安铁路局经营，占地300多亩，去年已经开始运营。前几天，我参加了陕铁投物流公司引镇物流园区的设计评审，该园区面积341亩，有专用线两条，主要也是经营钢材类长大笨重货物。
园区已经通过了设计审核，马上就要开工建设。这两家公司都有铁路系统的背景，而钢材类货物的存储和运输离不开铁路运输，所以这两家公司经营钢材类长大笨重货物都比我们有优势。还有一个经营钢材类存储的是东大物流公司，在西安灞桥区，扼守西安东大门，比我们有地理优势。
由于形势的变化，需要我们修正园区的功能定位，扬长避短，做自己熟悉的、善于做的事情。
园区功能定位应改为：
以仓储为中心，围绕着仓储开展各种增值服务，装卸、搬运、配送、分拣、流通加工等，针对园区东面仅一路之隔的高陵工业园区内的制造企业开展第三方物流业务，同时发挥专用线的优势，兼顾钢材类长大笨重货物存储和运输。
如果国储物流园的定位是以仓储为中心，那么就必须多建库房，提高容积率；如果是以长大笨重货物的存储为主，那么就要加快铁路专用线的建设进度。我认为提高容积率可以采用以下办法：
一是单体库房要再往大的盖。新建的库房每栋1万平方米，太小了。
纵观西安地区各个新建的库房，很多单体库房面积都超过3万平方米。库房面积小，库与库之间留有的间隔就多，土地的利用率就低。因此要减少库房的数量，增加单体库房的面积，单体库房面积不要低于1.5万平方米。单体库房超过1万平方米也是符合国家标准规定的，无非是在库房内设置消防通道。国家标准中有明确的例证。
二是一组库房与另一组库房之间的距离要缩短。国储物流园现有库房分为两排，之间的距离为48米。这个距离可以缩短一些，只要40英尺集装箱拖车可以作业即可，40英尺集装箱拖车大约长16米，这是最长的货运车辆了，两辆车对头作业才32米。两排库之间的距离太大，车辆通行和车辆作业都绰绰有余，我们也用不上，结果都让租用库房的客户占用了，我们还不能收费，何其冤哉！
新建的库房要增加库房的宽度（进深），按照国家标准规定进深可以达到120米.这样库房的长和宽都增加了，单体库房的面积就上去了。
三、是增加附属设施的面积。
现在国储物流园只有一个两层的小办公楼，1000平方米，也是太小了，仅仅是国美西北电子运营中心办公楼的1/14。我们的园区不仅仅是自用的，还要面向社会，所以我们建设园区都要考虑到这一点。泾阳距离西安市区比较远，考虑到留守人员，值班人员的住宿，以及为社会服务的问题，将来修建生活服务设施时要增加面积，国美西北电子运营中心的综合楼是12000平方米。其次还可以考虑拆除面临街道的围墙，修建商业用房，可以修建一排三层小楼，一楼为商业用途，二、三楼为写字间或者酒店、宾馆等。当然现在修建时机尚未成熟，待泾河新城发展起来，园区周边有需求时再修建。
最后是用于出租的库房也可以考虑建设一栋或两栋多层库房，两层即可。通过以上措施就可以大幅度提高库房（物流生产）用地面积，增加容积率。国储物流园现有库区的格局已经成型，除了在空余地面再建库房之外，其他方面难以改变，但是，五三三处新库区尚未开始建设，应当考虑这些问题。
库房是我们安身立命之根本，是物资储备之基础，是经济效益之源泉，是自身实力之象征，不可等闲视之。过去五三三处是储备系统，西北地区最大的通用类仓库，之所以声名远扬，不就是因为库区大，库房多吗？时至今日，西安地区库房面积10万平方米以上的物流园区比比皆是，五三三处已经泯于众人矣。
降低库房的单位面积造价：
据说国储物流园仓库的造价不低，具体情况不了解。我与普洛斯公司多次接触过，据他们自己说，库房的造价约为1800元/平方米（不包括土地的成本）左右。陕铁投物流公司丙类库房的预算造价为2264.21元/平方米。我们园区的库房应该也是丙类二项一、二级耐火等级的库房（俗称丙二类库房），造价也应该在2000元/平方米左右（不包括土地的成本）。
要想办法降低库房单位面积的造价，避免不必要的支出，节约资金多建库。可以考虑从以下方面降低造价。一是库房的高度。国储物流园现有库房的高度是12米，对于商业经营，使用高层货架来说，这样的高度是合适的。但是对于储备物资来说，不使用货架，平面操作，12米的高度就有些浪费。对于这一点，国家标准也有规定。
存储储备物资库房的高度在7米左右，不高于9米即可，再高了用不上也是浪费，储备物资不可能堆码那么高，也就是铝锭比重小堆码的高一些，4---5米高，阴极铜、锌锭等也就是2米多高，橡胶也堆码不高，也就是4米左右。
所以完全没有必要把库房都建成12米的高度，具体情况具体对待，对外出租用于商业用途的，用高层货架的库房可以建的高一些，储备物资库房建的低一些，从而将成本降下来。
库房地坪的荷载。
将来新建库房地坪的荷载也要区别对待。储备物资库地坪的荷载要大，应该在5吨/平方米---15吨/平方米之间。至于用于经营出租的库房就完全没有必要那么高了。现在建成的库房地坪额定荷载为6吨/平方米，有点高，我认为在每平方米在3吨---5吨之间就可以了。
库房建设的原则是：满足使用需求，适当留有余地。我在国储物流园看到所有库房的地坪都是混凝土（水泥）地坪，这种地坪在近几年已经被淘汰了。这种地面形式是最便宜的地面形式，但并不是最经济的地面形式，一般使用两年以后，在叉车的作用下地面会出现不同程度的翻砂、起尘现象。随着使用年限的延长，加上碳化、水侵蚀和风化的作用，地坪表面会继续粉化，影响正常使用。具体表现在货物堆放无论时间长短，上面总是布满灰尘。我在库房里已经看到地面起尘了，有的地方出现了凹坑。
现在仓库建设都在使用金刚砂耐磨地坪，基本没有人使用混凝土地坪，不知道为什么我们还在使用。金刚砂耐磨地坪不翻浆，不起尘，耐磨、抗压、使用寿命长，有利于货物保护。这种地坪比混凝土地坪造价稍高一点，说白了就是在水泥里掺入金属屑而已。有些货物对库房洁净度要求很高，譬如，高级食品、精密仪器、医疗器材等。所以建议至少将一部分库房，主要是用于经营的库房的地面浇筑为金刚砂耐磨地坪。
地坪造价虽然高了一些，但是使用寿命长了，收取租金高了，还是合算的。普洛斯库房的租金是每平方米每天一元，甚至更高。就算其库房每平方米每年收入300元，6年即可收回成本，如果加上其他方面的支出，不到10年绝对收回成本，这是比较快的了。
我们的库房建设标准比普洛斯高，成本肯定也高，现在库房出租每平方米每月仅为10多元，收回成本的时间是普洛斯的两倍多。所以提高容积率，降低单位面积造价，对于提高经济效益，缩短建设成本回收期限是很重要的。
尽快建成铁路专用线并投产
国储物流园的库房资源基本枯竭，要想大幅度提高经济效益就要另辟蹊径，在空余的场地上做文章，但是园区远离城市中心，想利用空余场地开展业务很困难。利用空余场地要么是建造库房，要么是储存可以在库外存放的长大笨重货物。存放长大笨重货物就要依靠铁路专用线。
库房是有限的，租出去就没有了，能够带来的经济效益也是可以预测的。铁路专用线就不同了，只要货源充足，卸下来的货物马上运出去，就可以继续卸车，这样加快货物周转，加大了货物的吞吐量，同时还可以利用库存钢材做钢材贸易，经营业态是多方面的，经济效益要好得多。
建成铁路专用线后，人的主观能动性也可以调动起来，搞调研、跑市场、找货源、售货物、访客户等等，可以做很多事情。同时也可以安置更多的人员工作，缓解原仓库拆迁造成的人员安置压力。因此，在国储物流园库房建成后，尽快建成铁路专用线并投产是一件刻不容缓，迫在眉睫的事情。铁路专用线最好也建成高站台的，至少也要有一部分是高站台的，就像现在的五三三处一样，这样方便装卸车，可以降低装卸车的成本。
五三三处新库区的库房可以缓建，铁路专用线应该立即作为重中之重去抓，建成后将事半功倍，至少可以达到三个目的：方便物资进出，增加经济效益，安置工作人员。
建立仓库数据库
国储物流园已经基本建成投入使用了，那么我们就要注重各类数据的搜集、整理和利用，尽快建立仓库的数据库。库区的长、宽、面积等，库区大门、道路等数据，库房的建筑面积、库内面积、可用面积、库房高度等，库门数量、宽度、高度、地坪荷载、站台高度、站台升降台等，办公楼、附属设施、各种机械设备等各种数据，以正式文件形式发布存档，这样就统一了口径。
这些数据也是属于大数据，将在经济核算、数据分析、报表统计、对外宣传等方面发挥重要作用。
西安地区的仓储格局正在处于一个大的转变时期，主要有三个转变：
供需关系的转变
由过去的库房短缺向可以满足客户需求，甚至库房过剩方面转变，西安地区近三年来年投产的高标准仓库的面积至少有几十万平方米，很快将出现库房过剩的情况；
库房质量的转变
由砖木结构的、低矮简陋的库房向标准化的钢结构高端库房转变，自从普洛斯进驻西安以后，近八年以来，西安地区建成的库房都是高端的，标准化的，钢结构的库房；
地理位置的转变
库区的位置原来在城市中心向周边卫星城迁移，现在三环以内仓库已经很少了，五三三处能够存在到今天就是特例。在这个转变时期，谁加快建设，抢得先机，谁就主动。
由于没有参与泾河新城新库区的搬迁、设计、建设工作，对新库区的情况完全不了解，初次到国储物流园参观，了解情况不全面，不深刻，只是根据自己的工作经验以及平时看到的一些物流园区的情况，有一点粗浅的看法，在这里冒昧提出，不一定正确，仅供参考。
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